Dal 30 giugno 2017 vige l’obbligo per i condomini serviti da un impianto di riscaldamento centralizzato, di contabilizzare i consumi di riscaldamento secondo la norma tecnica UNI 10200. Questa norma, che è stata aggiornata nel 2018 stabilisce i principi per una corretta ripartizione delle spese per il riscaldamento e l’acqua calda sanitaria (ACS).
Contrariamente a quanto accadeva in precedenza, la ripartizione deve essere sviluppata sulla base del fabbisogno termico di ogni unità immobiliare, quindi prevalentemente in base alle caratteristiche di efficienza dell’involucro esterno e dell’esposizione dei vari immobili.
Le nuove tabelle millesimali si basano sulla “dispersione termica” dell’unità immobiliare. Quindi gli appartamenti che disperdono più energia hanno un valore millesimale più alto.
La ripartizione prevede l’individuazione di 2 quote:
- Quota fissa: è quella parte di consumo INVOLONTARIAche riguarda
- le perdite di distribuzione dell’impianto
- le spese di manutenzione ordinaria
- spese di gestione del servizio di lettura. Spese che vengono ripartite sulla base delle “nuove tabelle millesimali” calcolate seconda la UNI 10200
- Quota variabile:è quella parte di consumo VOLONTARIA dipendente quindi dalla volontà del singolo condomino che sceglie di accendere il riscaldamento e che imposta attraverso le valvole termostatiche la temperatura desiderata.
Quindi pagherà solo la quota fissa (involontaria) l’utente che tiene per tutto l’inverno il riscaldamento spento, o è un distaccato con la caldaia autonoma. Solitamente la quota fissa corrisponde ad una percentuale variabile tra il 20% ed il 30% dei consumi totali per il riscaldamento condominiale.
Come si calcola la quota variabile?
La contabilizzazione viene effettuata con due metodi (diretto o indiretto) a seconda che l’impianto sia a colonne montanti, a distribuzione orizzontale o da ulteriori necessità dettate dalla tipologia di emissione del calore (come ad esempio pavimenti radianti).
Contabilizzazione diretta
La diretta si applica in quegli appartamenti che hanno un unico punto di ingresso del fluido termovettore (di solito acqua) che poi viene distribuito con un circuito “orizzontale”. In questo caso il contabilizzatore è uno strumento di misura costituito da tre elementi:
- un misuratore di portata
- due sensori di temperatura che rilevano la temperatura di mandata e quella di ritorno del circuito di utenza
- una unità di calcolo
Questo tipo di impianto è più raro rispetto a quello della contabilizzazione indiretta e figura soprattutto nelle costruzioni di più recente costruzione
Contabilizzazione indiretta
In questo tipo di impianto i radiatori vengono serviti da diverse colonne montanti che corrono dal piano dei locali tecnici fino all’ultimo piano dell’edificio. La contabilizzazione viene quindi effettuata montando sui singoli radiatori dei ripartitori (opportunamente programmati) che leggono la temperatura superficiale del radiatore e la temperatura dell’aria. In questo modo i dati permettono di capire quanto ogni appartamento consuma in proporzione al totale dell’edificio
In caso di contabilizzazione vige l’obbligo di installare anche le valvole termostatiche sui radiatori.
E se un condominio volesse staccarsi dall’impianto centralizzato?
Chi si dovesse essere distaccato dall’impianto centralizzato dovrà comunque pagare le spese involontarie secondo la nuova tabella millesimale del riscaldamento (UNI 10200).
Secondo quanto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza 30 aprile 2014 n. 9526: “[…] il condomino, dopo aver distaccato la propria unità abitativa dall’impianto di riscaldamento centralizzato, continuando a rimanere comproprietario dell’impianto centrale, continua ad essere obbligato a sostenere gli oneri relativi alla manutenzione e all’adeguamento del bene stesso, salva la possibilità di esonero con il consenso unanime di tutti i condomini, nonché continua ad essere obbligato a partecipare alle spese di consumo del carburante o di esercizio se e nella misura in cui il distacco non ha comportato una diminuzione degli oneri del servizio a carico degli altri condomini. […]”
Deroghe alla contabilizzazione del calore
In alcuni casi è prevista la deroga alla contabilizzazione, in entrambi è richiesta una relazione tecnica e l’approvazione assembleare.
- Deroga di applicare le “nuove tabelle millesimali”secondo la UNI 10200
Nel caso in cui la relazione di un tecnico asseveri differenze di fabbisogno termico per m2 tra le unità immobiliari superiori al 50%, il condominio in sede assembleare può derogare dall’obbligo di ripartizione secondo la norma UNI 10200 e procedere alla ripartizione delle spese secondo percentuali fisse con almeno il 70% per il consumo volontario e la rimanenza come quota fissa.
- Deroga di contabilizzare il calore
Se il risparmio ottenibile attraverso l’intervento di contabilizzazione è economicamente sconveniente rispetto ad altri interventi di riqualificazione è possibile “derogare” all’obbligo di contabilizzazione.
Attenzione perché per questa deroga è necessaria la redazione di una perizia tecnica secondo quanto previsto dalla norma UNI EN 15459 e la conseguente approvazione in assemblea condominiale.