Vediamo nel dettaglio la corretta modalità per il corretto conteggio delle “teste” nelle assemblee condominiali.
Uno dei principi fondamentali nell’ambito delle assemblee condominiali riguarda il computo delle teste e dei millesimi.
Ogni condomino rappresenta una singola testa al di là del numero di appartamenti / locali / negozi a lui intestati e può quindi presentarsi sotto diverse forme:
- mono-proprietà;
- comunione indivisa (ad esempio, marito e moglie comproprietari di un appartamento);
- contemporanea presenza di nuda proprietà ed usufrutto.
La forma rivestita non muta il concetto di “testa”, ma potrà eventualmente influire in tema di diritto di voto:
- la comunione indivisa esprime il proprio voto in assemblea a mezzo di un rappresentante nominato dai comproprietari (come previsto dall’art. 67 comma 2 disp. att.ve c.c.);
- l’inquilino ha diritto di voto, in sostituzione del proprietario, nelle delibere dell’assemblea relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Può intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni (art. 10 della legge 392/1978).
Approfitto dell’occasione per ribadire come io non ritenga obbligo dell’amministratore la convocazione del conduttore; è opportuno osservare come parte della dottrina sostenga invece il contrario.
A tal proposito, si richiama la sentenza del Tribunale di Roma n. 10327/2018:
“deve osservarsi che sul punto non sussiste alcun obbligo da parte dell’amministratore di procedere alla convocazione degli affittuari, ma, semmai, una regola di maggiore diligenza per evitare contestazioni successive”.
La “testa condominiale” non è comunque frazionabile ed il proprietario che non vuole partecipare all’assemblea non potrà, in caso di più unità immobiliari a lui riferite, delegare soggetti diversi rappresentanti ognuno una testa ed i millesimi corrispondenti all’unità indicata nella delega.
La delega dovrà essere unica e riguardare la singola testa e tutti i millesimi ad essa corrispondenti; unica eccezione, come detto, riguarda il caso dei conduttori solo per le materie di loro competenza.
Il corretto computo delle teste e dei millesimi risulta importante al fine di raggiungere la “doppia maggioranza” necessaria al fine di approvare una delibera assembleare.
I passaggi che dovrà compiere l’amministratore per considerare approvata una delibera sono quindi i seguenti:
- verifica del quorum costitutivo (art. 1136 comma 1 e 3 c.c.);
- porre in delibera una determinata questione;
- verifica della doppia maggioranza favorevole;
- verifica circa il raggiungimento del quorum deliberativo (art. 1136 comma 2, 3, 5 c.c. ed ogni altro articolo / legge che subordini l’approvazione al raggiungimento di una determinata maggioranza).
A conferma dei ragionamenti fin qui esposti, si richiamano due estratti della sentenza 15.10.2019 del Tribunale di Verona:
“in materia condominiale l’assemblea, per poter deliberare validamente, necessita sempre di una doppia maggioranza, ossia quella dei presenti e quella dei millesimi, sia in prima che in seconda convocazione”;
“allorquando un condomino sia proprietario di più unità immobiliari, nel momento in cui partecipa all’assemblea va considerato come una sola testa, rappresentante i millesimi risultanti dalla somma dei parametri millesimali di proprietà dei suoi immobili”.